Jak stojí a leží

Občas se mi stává, že prodejci po mě vyžadují, aby v kupní smlouvě prodeje jejich nemovitosti bylo v rámci plnění smlouvy plnění – jak stojí a leží. (Stalo se mi i to, že po mě žádali plnění, jak stojí a běží 😊, ale to jsme si vyjasnili.)

Přenechá-li se věc, jak stojí a leží (úhrnkem), neodpovídá převodce za její vady, jdou její vady k tíži nabyvatele. To neplatí, nemá-li věc vlastnost, o níž převodce prohlásil, že ji má, nebo již si nabyvatel vymínil. Uvedená možnost přenechání věci vychází z římskoprávní zásady caveat emptor ("ať si kupec dá pozor")

Toto ustanovení má u nás svůj původ v rakouském obecném zákoníku občanském z roku 1811 (ABGB), který platil do poloviny minulého století i na našem území.

K tomuto ustanovení však existuje ustálená judikatura, která se jednoznačně vyjádřila tak, že dané ustanovení dopadá jen na věci, které nejsou určené individuálně, nýbrž úhrnně a bez ohledu na jejich jakost, množství nebo váhu.

Takové věci jsou pak ve smlouvě vymezeny nikoli údajem o jednotlivých konkrétních věcech, nýbrž za použití jiných údajů, např. uvedením místa, kde se nacházejí.

Na věci individuálně určené – dům, automobil, motocykl– jež jsou ve smlouvě vymezeny individuálně (konkrétně) se toto ustanovení neuplatní.

Dle Nejvyššího soudu "umožnění převodu věcí určených individuálně nebo druhově s doložkou "jak stojí a leží" by odporovalo smyslu zákonné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci a výrazně by znevýhodňovalo kupujícího, neboť by nemohl uplatnit svůj nárok z odpovědnosti za vady."

_________________________________________________________________________________

Přesto zákon v současné době umožňuje, na rozdíl od předchozí právní úpravy, aby k tomu došlo, byť jiným způsobem.

Klíčovým ustanovením je § 1916 odst. 2 NOZ, resp. jeho druhá věta. Ta totiž výslovně počítá se situací, kdy se nabyvatel předem vzdá svého práva z vadného plnění, tedy v době, než mu takové právo vznikne, například již při uzavření kupní smlouvy.

Ale, NOZ vylučuje možnost vzdát se práv z vadného plnění při prodeji nemovitosti v situaci, kdy například prodávající jedná ve zlém úmyslu, tedy kdy se snaží vady cíleně zakrývat, zatajovat či jednat obdobným způsobem – takové jednání totiž není poctivé, tudíž nepožívá právní ochrany (§ 6, resp. § 8 NOZ).